近年以来，主要以产权式商铺为主的商业地产开始出现大的转变，经营式商铺正在成为一个新的产品趋势。今年推向市场的武清第六城滑雪场和计划近期开业的滨海新区泰达市民文化广场，都属于开发商完全自营、并不对外发售的商业地产。分析者认为，商业地产运作模式走向经营式是大势所趋。
专业人士介绍，商业地产的经营手法多种多样，归纳起来主要是两种模式，经营式和产权式商业经营，表现在营销模式上则体现为“只租不售”和“租售结合”两种。产权式的商业经营模式虽然解决了前期开发资金压力，但常见的是产权不统一，导致项目整体经营有一定难度，后期开发资金压力增大。经营式商业物业追求的是物业的长期利润最大化，具有比较统一的产权，可以整体统一经营管理，并不断根据市场的变化及时进行调整，始终保持市场竞争力。这是一种比较理想的模式，但物业开发商将面对沉重的资金压力，特别是在中国房地产开发资金主要来源于银行贷款的状况下，很多开发商不得不选择了产权式的商业经营模式，以缓解其资金压力。上海五合智库顾问
公司的分析者指出，现阶段的商业地产以拆零销售、返租模式为主，均属于产权式的运作模式；而在自营式商铺中，开发商对商业地产并不进行拆零销售，而是等待物业经营成熟之后通过租金等方式获取长期收益，同时提升自身的品牌实力。
由于商业地产一次性建造成本巨大，加上招商等因素，开发商在前期养铺阶段将沉淀资金，对于资金一向不充裕的国内开发商来说，无疑加大了资金风险。实践证明，“自营式”商铺尽管起步更为艰难，但更符合商业地产的长远发展。五合智库顾问公司的分析者认为，商业地产日趋升温，业态过分集中将带来不良后果，而运作模式上的新趋势可能导致实力不足的开发商面临淘汰出局的风险。从市场趋势来看，泰达市民文化广场、武清第六城等项目的出现，必将使整个天津地区商业地产格局重新洗牌。